• Rückkehr zu steigenden Preisen?

Rückkehr zu steigenden Preisen?

16.11.2018 THOMAS W. A. RINDERKNECHT Schätzungsabteilung HEV Zürich

Wohneigentum – Hedonische Immobilienbewertungen mit Qualitätssicherung durch eigene professionelle Experten.

Dass die in den vergangenen zehn Jahren erheblich gestiegene Nachfrage nach Wohneigentum weitgehend von den enorm günstigen Zinskonditionen beeinflusst wurde, leuchtet sicherlich ein. Auch der Einwanderungssaldo hatte die Nachfrage gestärkt.

Die zukünftige Nachfrage wird jedoch u. a. noch von einem weiteren Faktor geprägt sein: Gemäss einer kürzlich von der Credit Suisse publizierten Studie von Thomas Rieder, Economist, Swiss Real Estate, wird die Nachfragegruppe von pensionierten Eigentümern bei Wohneigentum immer mehr an Gewicht gewinnen, denn der typische Wohneigentümer in der Schweiz wird im Durchschnitt immer älter. Diese Eigentümergruppe übertrifft gemäss der erwähnten Studie mit 37,7 % die durchschnittliche Eigentumsquote über alle Altersklassen hinweg deutlich, das heisst, dass die Haushalte der über 65-Jährigen mittlerweile mehr als einen Drittel aller Wohneigentümer in der Schweiz ausmachen und deshalb nicht vernachlässigt werden können. Obwohl sich die Banken bei der Vergabe von Hypotheken überwiegend auf Berufstätige fokussieren, besitzen erst knapp 20% aller Haushalte 35-Jähriger Wohneigentum, bei den 40-Jährigen liegt die Quote bei 32 %, und erst mit zunehmendem Alter steigt die Quote weiter an. Mit steigendem Alter der Eigentümer verkleinert sich in der Regel auch der Haushalt, und der Unterhalt eines Einfamilienhauses mit Umschwung wird beschwerlicher. Und oft ist das Haus nicht alterstauglich, weshalb sich diese Nachfragegruppe von ihrem Einfamilienhaus lösen und eine Eigentumswohnung erwerben möchte.

Zur aktuellen Preisentwicklung: Anlässlich unserer letzten Bewertungsaktion vor einem halben Jahr stellten wir die Frage «Rückkehr zu steigenden Preisen?» in den Raum. Tatsächlich hatten die Preise für Wohneigentum in den Hotspots nochmals leicht zugelegt. Gemäss diversen Untersuchungen zeigt sich jedoch eine Abflachung der Indexkurve. Interessant ist eine kürzlich erschienene Studie der ETH Zürich in Zusammenarbeit mit comparis.ch, die ausgeprägte Unterschiede in den Regionen aufzeigt. So haben sich seit 2007 in den zehn Bezirken mit dem stärksten Preisanstieg die Preise für inserierte Eigentumswohnungen zwischen 65% (Ouest lausannois / VD) und 97% (Zürich) erhöht. Diese Prozentzahlen sind jedoch insofern zu relativieren, als dass gemäss Statistischem Amt die effektiv erzielten Preise z. B. in Zürich durchschnittlich nur zu knapp 70 % den inserierten Preisen entsprachen. Die Preisentwicklung in den 10 Bezirken mit dem geringsten Anstieg betrug im gleichen Zeitraum zwischen –2 % (Goms/ VS) und 23% (Wangen/BE). Während es innerhalb des 2. Quartals 2017 und 2. Quartals 2018 noch Gemeinden mit einer 2-stelligen Preissteigerung gab (eher ländliche Bezirke), wiesen andere rückläufige Zahlen auf, wie z. B. –7 % für Bellinzona, Trachselwald/BE und Aarwangen/BE oder bis zu –15 % in Lebern/SO. Die Studie zeigt auch ähnliche Entwicklungen für Einfamilienhäuser auf.

Was bedeutet nun diese unterschiedliche Marktentwicklung für Ihr Eigenheim? Wir vergleichen Ihr Einfamilienhaus bzw. Ihre Eigentumswohnung mit in den vergangenen 12 Monaten effektiv verkauften Eigenheimen. Hierzu dient die bereits weit verbreitete und anerkannte hedonische Bewertungsmethode, die auf einer detaillierten Datenanalyse basiert (statistische- ökonometrische Vergleichswertmethode). 

Bewertungsmethode

Im Gegensatz zur klassischen Bewertungsmethode, die auf einem Wertmodell basiert – und somit einen Wert und nicht einen Preis bestimmt –, ist die Grundlage für die hedonische Methode ein Preismodell oder, wissenschaftlich korrekter ausgedrückt, ein ökonometrisches Modell. Während bei der klassischen Bewertungsmethode der Wert auf der Grundlage der Finanzmathematik und einiger weniger wertbestimmender Parameter und Erfahrungswerte (Landpreise, Baukosten, Entwertung usw.) berechnet wird, geht das hedonische Modell von einer Vielzahl preisbestimmender Faktoren aus, die mithilfe effektiv bezahlter Preise von Vergleichsobjekten den mutmasslichen Marktpreis bestimmen. Denn jeder Käufer ist bereit, für eine bestimmte Eigenschaft einen gewissen «Teil- Preis» zu bezahlen. Diese Eigenschaften werden wie folgt definiert und jedem gehandelten Objekt zugeordnet: Die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) und die Mikrolage. Die Herleitung der Letzteren erfolgt über ein GeoInfo-Modell mit einem Raster von 25m x 25m, das auch die Eigenschaften des Geländes, der Infrastruktur, Immissionen und Zonierung usw. berücksichtigt. Dann die quantitativen Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und qualitativen Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard usw.). Weiter werden je nach Angaben spezielle wertmindernde oder -vermehrende Informationen und Zusatzobjekte integriert. Diese Daten von verkauften Objekten werden von wenigen spezialisierten Unternehmen regelmässig erfasst. Mittels dieser gesammelten statistischen Daten und komplexen mathematischen Verfahren (multiple lineare Regression) können nun durch Vergleiche die zu erwartenden Marktpreise gängiger Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen berechnet werden. Datengrundlage bilden je 9000 bis 10 000 Handänderungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Die Vorteile dieser Methode sind die niedrigen Kosten, und dass das Ergebnis auf effektiven Preisen von Vergleichsobjekten basiert. Als Nachteil ist anzusehen, dass sie kein Urteil über Sanierungsaufwand und Energieeffizienz durch Experten ermöglicht, da die Liegenschaft nicht besichtigt wird.

Was ist mein Eigenheim wert?
BILD: ROBERT KNESCHKE / FOTOLIA

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Der HEV Schweiz und die Abteilung Bewertung ∕ Expertisen des HEV Zürich ermöglichen Ihnen eine hedonische Bewertung Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung.